Môi giới có thể giúp chủ quán tiếp cận nhiều người nhận hơn, xử lý phần sàng lọc và hỗ trợ thương lượng. Tuy nhiên, thị trường môi giới sang quán hiện chưa có chuẩn mực chung, nhiều thỏa thuận chỉ bằng lời nói, và ranh giới giữa môi giới chuyên nghiệp với cò mặt bằng không rõ ràng. Bài viết này trình bày mức phí phổ biến, các điều khoản cần thống nhất bằng văn bản và dấu hiệu nhận biết môi giới kém.
Khi nào nên dùng môi giới
Không phải thương vụ nào cũng cần môi giới. Chủ quán nên cân nhắc thuê môi giới khi:
- Không có thời gian tiếp người hỏi, dẫn xem quán, trả lời điện thoại.
- Quán có giá trị lớn, như nhà hàng, bar, cần tiếp cận nhà đầu tư ngoài mạng lưới quen biết.
- Cần sang kín và muốn có người trung gian đứng ra giao dịch.
- Chưa có kinh nghiệm thương lượng với bên nhận và chủ nhà.
Ngược lại, với quán nhỏ, hồ sơ đầy đủ và chủ quán có thời gian, tự đăng tin trên kênh có sàng lọc thường tiết kiệm hơn.
Mức phí phổ biến
Trên thị trường sang nhượng quán F&B hiện nay, có 2 cách tính phí môi giới phổ biến:
| Cách tính | Mức phổ biến | Phù hợp với | Lưu ý |
|---|---|---|---|
| Theo phần trăm phí sang | 5–10% phí sang | Quán có phí sang lớn, nhiều thiết bị | Cần xác định rõ phí sang tính trên con số nào |
| Theo tiền thuê | 1 tháng tiền thuê | Quán có phí sang thấp, giá trị chủ yếu ở mặt bằng | Cần thống nhất lấy giá thuê hiện tại hay giá thuê mới |
Ví dụ, quán có phí sang 380 triệu đồng và tiền thuê 25 triệu đồng/tháng: nếu tính 5% phí sang, phí môi giới là 19 triệu đồng; nếu tính 10%, là 38 triệu đồng; nếu tính 1 tháng tiền thuê, là 25 triệu đồng.
Ai trả phí
Thông thường bên thuê môi giới trả phí. Một số môi giới thu phí từ cả 2 bên, điều này cần được công khai. Môi giới thu phí 2 đầu mà không thông báo có xung đột lợi ích, vì họ có động cơ chốt thương vụ nhanh thay vì đạt giá tốt cho bên sang.
Các điều khoản cần có trong thỏa thuận môi giới
Thỏa thuận môi giới nên được lập thành văn bản, dù ngắn gọn. Các điều khoản tối thiểu:
1. Phạm vi công việc
Liệt kê cụ thể những việc môi giới thực hiện: soạn và đăng tin, sàng lọc người hỏi, dẫn xem quán, hỗ trợ thương lượng, làm việc với chủ nhà, hỗ trợ thủ tục bàn giao.
2. Mức phí và thời điểm thanh toán
Ghi rõ cách tính, số tiền hoặc tỷ lệ, và thời điểm thanh toán. Thời điểm hợp lý là sau khi ký hợp đồng sang nhượng và nhận đủ tiền, hoặc chia 2 đợt: đợt 1 khi nhận đặt cọc, đợt 2 khi bàn giao. Không nên trả trước bất kỳ khoản nào.
3. Độc quyền hay không độc quyền
| Hình thức | Ý nghĩa | Lưu ý |
|---|---|---|
| Độc quyền | Chỉ môi giới này được giới thiệu người nhận trong thời hạn thỏa thuận | Thời hạn nên từ 30–60 ngày; cần quy định trường hợp chủ quán tự tìm được người nhận |
| Không độc quyền | Chủ quán có thể làm việc với nhiều môi giới và tự đăng tin | Chỉ trả phí cho môi giới giới thiệu người nhận thành công |
4. Giá sàn và quyền quyết định
Ghi rõ mức phí sang tối thiểu chủ quán chấp nhận, và mọi đề nghị dưới mức này phải được chủ quán đồng ý bằng văn bản. Quyền quyết định cuối cùng luôn thuộc về chủ quán.
5. Bảo mật thông tin
Môi giới cam kết không tiết lộ tên quán, địa chỉ, doanh thu cho người chưa được sàng lọc, không đăng tin trên các kênh chủ quán chưa đồng ý.
6. Xác định người nhận do môi giới giới thiệu
Quy định cách ghi nhận người nhận do môi giới giới thiệu, ví dụ qua danh sách gửi bằng tin nhắn có ngày giờ. Điều này tránh tranh chấp khi người nhận liên hệ trực tiếp chủ quán sau đó.
7. Chấm dứt thỏa thuận
Điều kiện chấm dứt, thời hạn báo trước, và quyền của môi giới đối với người nhận đã giới thiệu trước thời điểm chấm dứt.
Nội dung mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý.
Dấu hiệu môi giới kém
- Yêu cầu trả phí trước: dưới danh nghĩa phí đăng tin, phí quảng cáo, phí khảo sát.
- Hứa hẹn giá cao bất thường: cam kết sang được với mức giá vượt xa mặt bằng chung để giành được hợp đồng, sau đó liên tục đề nghị hạ giá.
- Đăng tin tràn lan: đăng trên hàng loạt nhóm với tiêu đề in hoa, "chốt nhanh", làm lộ thông tin và giảm hình ảnh quán.
- Không có danh sách người nhận: không cung cấp được thông tin về người đã liên hệ, đã xem quán.
- Né tránh văn bản: chỉ muốn thỏa thuận miệng.
- Liên hệ trực tiếp chủ nhà: tự làm việc với chủ nhà mà không thông qua chủ quán, có thể nhằm giới thiệu người thuê khác.
- Thu phí 2 đầu không công khai: phát hiện qua việc người nhận nhắc đến khoản phí trả cho môi giới.
- Không nắm số liệu: không hỏi về doanh thu, hợp đồng thuê, chi phí vận hành khi nhận hợp đồng.
Đánh giá môi giới trước khi ký
- Yêu cầu xem các thương vụ đã thực hiện gần đây
- Hỏi cách môi giới sàng lọc người hỏi và dẫn xem quán
- Hỏi kênh đăng tin dự kiến và xem thử mẫu tin
- Xác nhận môi giới thu phí từ bên nào
- Đề nghị lập thỏa thuận bằng văn bản với các điều khoản đã nêu
- Liên hệ 1–2 khách hàng cũ của môi giới để tham khảo
Chủ quán không dùng môi giới có thể đăng tin trên Sang Nhượng F&B với chế độ tin ẩn danh và chỉ tiết lộ địa chỉ cho người hỏi đã xác thực, qua đó giảm phần lớn cuộc gọi từ cò mặt bằng.
Câu hỏi thường gặp
Có nên ký hợp đồng độc quyền với môi giới không?
Có thể ký độc quyền nếu môi giới có năng lực rõ ràng và thời hạn ngắn, khoảng 30–60 ngày. Thỏa thuận cần quy định chủ quán không phải trả phí nếu tự tìm được người nhận không do môi giới giới thiệu.
Nếu người nhận do môi giới giới thiệu quay lại liên hệ trực tiếp sau khi hết hạn thỏa thuận thì sao?
Điều này phụ thuộc vào điều khoản đã ký. Thỏa thuận nên quy định rõ trong bao lâu sau khi chấm dứt, môi giới vẫn được hưởng phí nếu thương vụ thành với người do họ giới thiệu.
Phí môi giới 10% có phải là quá cao không?
Mức 10% phí sang nằm ở cận trên của mặt bằng phổ biến và có thể hợp lý nếu môi giới thực hiện toàn bộ công việc từ đăng tin đến bàn giao. Nếu môi giới chỉ giới thiệu người nhận, mức phí thấp hơn hoặc tính theo 1 tháng tiền thuê sẽ phù hợp hơn.