Nhiều thương vụ sang quán đã thống nhất xong phí sang nhưng đổ vỡ ở bước cuối vì chủ nhà không đồng ý cho người mới thuê tiếp, hoặc đồng ý nhưng đòi tăng giá thuê đáng kể. Khi đó bên sang phải hoàn cọc, mất thời gian và thường phải hạ giá cho người hỏi tiếp theo. Làm việc với chủ nhà trước khi đăng tin giúp chủ quán biết chính xác những gì đang được chuyển giao và tránh rủi ro này.
Vì sao phải làm việc với chủ nhà trước
Người nhận quán trả phí sang chủ yếu để có được mặt bằng đang hoạt động với thời gian sử dụng đủ dài để thu hồi vốn. Nếu quyền sử dụng mặt bằng không chắc chắn, phần lớn giá trị của phí sang không còn cơ sở.
Trên thực tế, tin đăng hiện nay thường thiếu thông tin về thời hạn hợp đồng và thái độ của chủ nhà. Người nhận có kinh nghiệm sẽ hỏi ngay 2 câu: hợp đồng còn bao lâu, chủ nhà đã đồng ý chưa. Chủ quán trả lời được bằng văn bản sẽ có lợi thế rõ rệt so với các tin khác.
Đọc lại hợp đồng thuê hiện tại
Trước khi gặp chủ nhà, chủ quán cần nắm rõ các điều khoản sau:
| Điều khoản | Nội dung cần kiểm tra | Ảnh hưởng đến việc sang quán |
|---|---|---|
| Thời hạn | Ngày bắt đầu, ngày kết thúc, quyền gia hạn | Quyết định thời gian khai thác của bên nhận |
| Chuyển nhượng, cho thuê lại | Được phép, cấm, hay cần chủ nhà đồng ý | Quyết định cách thức chuyển giao |
| Giá thuê và mức tăng | Giá hiện tại, tỷ lệ và chu kỳ tăng | Ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền bên nhận |
| Tiền cọc | Số tháng, điều kiện hoàn trả | Cần thống nhất cách xử lý giữa 3 bên |
| Chấm dứt trước hạn | Thời gian báo trước, mức phạt | Rủi ro nếu thương vụ không thành |
| Sửa chữa, cải tạo | Phạm vi được phép, nghĩa vụ hoàn trả hiện trạng | Ảnh hưởng đến kế hoạch cải tạo của bên nhận |
Nếu hợp đồng quy định cấm chuyển nhượng hoặc cho thuê lại khi chưa có sự đồng ý của chủ nhà, việc sang quán mà không hỏi chủ nhà có thể dẫn đến chấm dứt hợp đồng và mất cọc.
Chuẩn bị trước buổi gặp
Hiểu mối quan tâm của chủ nhà
Chủ nhà thường quan tâm 4 điều: tiền thuê được trả đúng hạn, mặt bằng được giữ gìn, người thuê mới có năng lực tài chính, và không phải mất thời gian tìm người thuê khác. Lời đề nghị của chủ quán nên trả lời được cả 4 điều này.
Tài liệu nên mang theo
- Lịch sử thanh toán tiền thuê đúng hạn trong suốt thời gian thuê.
- Ảnh hiện trạng mặt bằng, các hạng mục đã cải tạo.
- Tiêu chí lựa chọn người nhận: loại hình kinh doanh, năng lực tài chính.
- Đề xuất về giá thuê kỳ tới và thời hạn hợp đồng mới.
3 phương án chuyển giao hợp đồng thuê
| Phương án | Cách thực hiện | Ưu điểm | Lưu ý |
|---|---|---|---|
| Chuyển nhượng hợp đồng | Bên nhận thế chỗ bên sang trong hợp đồng hiện hữu, có văn bản 3 bên | Giữ nguyên điều khoản, thời hạn | Cần chủ nhà ký xác nhận |
| Thanh lý và ký mới | Chủ nhà thanh lý hợp đồng cũ, ký hợp đồng mới trực tiếp với bên nhận | Rõ ràng pháp lý, bên sang không còn trách nhiệm | Chủ nhà có thể điều chỉnh giá và điều khoản |
| Cho thuê lại | Bên sang tiếp tục đứng tên, cho bên nhận thuê lại | Không cần ký lại với chủ nhà | Bên sang vẫn chịu trách nhiệm; rủi ro cao cho cả 2 bên |
Phương án thanh lý và ký mới được nhiều người nhận ưu tiên vì quan hệ pháp lý trực tiếp với chủ nhà. Phương án cho thuê lại chỉ nên áp dụng khi hợp đồng cho phép và có sự đồng ý bằng văn bản của chủ nhà.
Nội dung cần thống nhất với chủ nhà
1. Đồng ý về nguyên tắc
Chủ nhà đồng ý cho chuyển hợp đồng sang người thuê mới đáp ứng các tiêu chí đã thống nhất. Tiêu chí nên cụ thể, ví dụ loại hình kinh doanh F&B, không kinh doanh karaoke, không cải tạo kết cấu.
2. Giá thuê kỳ tới
Đây là nội dung quan trọng nhất đối với bên nhận. Chủ quán nên đề nghị chủ nhà cam kết:
- Giá thuê áp dụng cho người mới, ví dụ giữ nguyên 25 triệu đồng/tháng đến hết kỳ hiện tại.
- Mức tăng tối đa cho kỳ tiếp theo, ví dụ không quá 5% mỗi 2 năm.
- Thời hạn hợp đồng mới tối thiểu, ví dụ 3–5 năm.
3. Xử lý tiền cọc
Có 2 cách phổ biến: bên nhận trả tiền cọc cho bên sang và chủ nhà giữ nguyên khoản cọc cũ chuyển sang hợp đồng mới; hoặc chủ nhà hoàn cọc cho bên sang và nhận cọc mới từ bên nhận. Cách thức cần được ghi rõ để tránh tranh chấp.
4. Quyền gặp mặt của bên nhận
Chủ nhà đồng ý gặp trực tiếp người nhận trước khi ký, và thời điểm gặp do bên sang sắp xếp. Điều này tránh tình trạng người hỏi liên hệ thẳng với chủ nhà để thuê mặt bằng mà không qua bên sang.
Hình thức ghi nhận
Lời hứa miệng của chủ nhà không có giá trị thuyết phục đối với bên nhận. Chủ quán nên đề nghị chủ nhà ký một văn bản xác nhận ngắn, hoặc tối thiểu xác nhận qua tin nhắn có ghi rõ:
- Họ tên chủ nhà, địa chỉ mặt bằng
- Đồng ý chuyển hợp đồng cho người thuê mới theo tiêu chí đã nêu
- Giá thuê áp dụng và mức tăng tối đa kỳ tới
- Thời hạn hợp đồng mới
- Cách xử lý tiền cọc
- Thời hạn hiệu lực của xác nhận, ví dụ 90 ngày
Trong gói Xác minh của Sang Nhượng F&B, sàn liên hệ trực tiếp với chủ nhà để xác nhận các nội dung này, và tin đăng được gắn trạng thái "chủ nhà đã đồng ý".
Nội dung mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý.
Khi chủ nhà không đồng ý hoặc đòi tăng giá
Nếu chủ nhà đòi tăng giá thuê cho người mới, chủ quán cần tính lại phí sang, vì giá thuê cao hơn làm giảm giá trị mặt bằng đối với bên nhận. Có thể đề xuất mức tăng theo lộ trình thay vì tăng ngay. Nếu chủ nhà không đồng ý chuyển hợp đồng, phương án còn lại là thanh lý thiết bị và trả mặt bằng, hoặc tiếp tục kinh doanh đến khi hết hạn. Trong cả 2 trường hợp, biết sớm vẫn tốt hơn phát hiện sau khi đã nhận cọc của người khác.
Câu hỏi thường gặp
Có nên đăng tin sang quán trước rồi mới hỏi chủ nhà?
Không nên. Nếu chủ nhà từ chối hoặc đòi tăng giá sau khi đã có người đặt cọc, bên sang phải hoàn cọc và có thể phát sinh tranh chấp. Chủ nhà cũng có thể không hài lòng khi biết tin qua mạng xã hội thay vì từ người thuê.
Chủ nhà đồng ý nhưng không muốn ký văn bản thì làm thế nào?
Chủ quán có thể đề nghị xác nhận qua tin nhắn hoặc email với đầy đủ nội dung chính, và lưu lại làm bằng chứng. Ngoài ra có thể sắp xếp buổi gặp 3 bên sớm để bên nhận nghe trực tiếp cam kết từ chủ nhà.
Hợp đồng còn dưới 1 năm thì có sang được không?
Vẫn có thể sang, nhưng phí sang sẽ thấp vì bên nhận khó thu hồi vốn trong thời gian ngắn. Chủ quán nên thương lượng gia hạn hoặc cam kết ký mới với chủ nhà trước khi đăng tin để tăng giá trị thương vụ.