Người quyết định quán có tiếp tục kinh doanh được hay không sau khi sang không phải bên sang, mà là chủ nhà. Mọi thông tin về hợp đồng thuê do bên sang cung cấp chỉ nên xem là thông tin tham khảo cho đến khi được chủ nhà xác nhận trực tiếp. Bài viết liệt kê 12 câu hỏi người nhận quán cần đặt cho chủ nhà trước khi chuyển bất kỳ khoản tiền cọc nào.
Nguyên tắc khi làm việc với chủ nhà
- Gặp trực tiếp chủ nhà, không chỉ nói chuyện qua điện thoại do bên sang cung cấp.
- Đối chiếu căn cước của người tự nhận là chủ nhà với tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà.
- Ghi lại câu trả lời bằng văn bản hoặc tin nhắn có thể lưu trữ, tốt nhất là biên bản có chữ ký.
- Có thể gặp chủ nhà cùng bên sang, nhưng nên có ít nhất 1 buổi trao đổi riêng.
Nhóm 1: Giấy tờ và quyền cho thuê
Câu 1. Ai là chủ sở hữu hợp pháp của mặt bằng?
Đề nghị xem bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà. Nếu nhà đồng sở hữu (vợ chồng, các đồng thừa kế), cần xác định người ký hợp đồng thuê có đủ thẩm quyền hay cần chữ ký của các đồng sở hữu khác.
Câu 2. Người cho thuê hiện tại là chủ nhà hay người thuê lại?
Có trường hợp bên sang không thuê trực tiếp từ chủ nhà mà thuê lại từ 1 người trung gian. Khi đó, người nhận quán cần xác định chuỗi hợp đồng đầy đủ, vì theo Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015, việc cho thuê lại cần có sự đồng ý của bên cho thuê.
Câu 3. Nhà có đang thế chấp, tranh chấp hoặc có kế hoạch bán không?
Nhà đang thế chấp ngân hàng hoặc có tranh chấp thừa kế có thể ảnh hưởng đến quyền thuê. Nếu chủ nhà có kế hoạch bán, cần hỏi về việc người mua mới có tiếp tục hợp đồng thuê hay không, và đưa điều khoản này vào hợp đồng.
Nhóm 2: Thời hạn và giá thuê
Câu 4. Hợp đồng thuê hiện tại còn bao lâu?
Hợp đồng thuê còn quá ngắn là rủi ro phổ biến. Một quán còn 8 tháng hợp đồng thuê nhưng phí sang 380 triệu đồng gần như không thể hoàn vốn nếu chủ nhà không gia hạn.
Câu 5. Chủ nhà có đồng ý ký hợp đồng mới với bên nhận không, thời hạn bao nhiêu năm?
Đây là câu hỏi quyết định. Câu trả lời cần thể hiện cụ thể số năm, không chỉ là "cứ thuê đi".
Câu 6. Giá thuê kỳ tới là bao nhiêu, điều chỉnh theo lộ trình nào?
Chủ nhà có thể giữ giá hiện tại hoặc đề xuất giá mới. Thực tế đã ghi nhận trường hợp chủ nhà đòi tăng giá thuê gấp 4 lần khi thấy quán đông khách (CafeF, 01/2026). Người nhận quán cần biết giá thuê kỳ tới trước khi đặt cọc, và nên đề nghị ghi mức tăng tối đa mỗi năm vào hợp đồng mới.
Câu 7. Tiền cọc thuê nhà hiện tại là bao nhiêu và xử lý thế nào khi chuyển giao?
Xác nhận số tiền cọc bên sang đã nộp, chủ nhà hoàn lại cho bên sang hay chuyển tên sang bên nhận.
Nhóm 3: Sử dụng và sửa chữa mặt bằng
Câu 8. Bên nhận được sửa chữa, cải tạo đến mức nào?
Hỏi rõ phạm vi được phép: sơn sửa, thay bảng hiệu, đục tường, lắp đặt hệ thống bếp, hút mùi, nâng tải điện. Với quán bar hoặc nhà hàng cần cải tạo lớn, câu hỏi này ảnh hưởng trực tiếp đến kế hoạch đầu tư.
Câu 9. Khi hết hợp đồng, bên nhận phải hoàn trả hiện trạng ra sao?
Nhiều hợp đồng yêu cầu tháo dỡ toàn bộ phần cải tạo khi trả mặt bằng. Nếu bên sang đã cải tạo nhiều, cần làm rõ nghĩa vụ này thuộc về ai và ghi hiện trạng tại thời điểm bàn giao.
Câu 10. Chi phí sửa chữa lớn do ai chịu?
Hư hỏng kết cấu, thấm dột mái, đường ống âm tường, hệ thống điện tổng thường thuộc trách nhiệm chủ nhà, nhưng cần ghi rõ trong hợp đồng. Cũng cần hỏi về tình trạng ngập nước vào mùa mưa nếu mặt bằng ở khu vực thấp.
Nhóm 4: Quy hoạch và môi trường xung quanh
Câu 11. Mặt bằng có nằm trong khu vực quy hoạch, giải tỏa, mở rộng đường không?
Chủ nhà thường biết rõ nhất các thông báo về quy hoạch. Người nhận quán nên kiểm tra thêm thông tin quy hoạch qua cổng thông tin của địa phương hoặc cơ quan quản lý đất đai, vì quyết định giải tỏa có thể chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn.
Câu 12. Có vấn đề gì với hàng xóm, tổ dân phố hoặc cơ quan chức năng không?
Khiếu nại về tiếng ồn, mùi, lấn chiếm vỉa hè, giờ đóng cửa có thể ảnh hưởng đến quán nhậu, bar, quán ăn đêm. Chủ nhà thường nắm được các vấn đề này qua các lần tổ dân phố hoặc phường liên hệ.
Bảng ghi nhận câu trả lời
Người nhận quán có thể dùng bảng sau để ghi nhận và so sánh câu trả lời của chủ nhà với thông tin bên sang cung cấp:
| Nội dung | Bên sang nói | Chủ nhà xác nhận | Khớp / lệch |
|---|---|---|---|
| Chủ sở hữu, người cho thuê | |||
| Thời hạn hợp đồng còn lại | |||
| Đồng ý ký hợp đồng mới | |||
| Thời hạn thuê mới | |||
| Giá thuê hiện tại | |||
| Giá thuê kỳ tới | |||
| Tiền cọc thuê nhà | |||
| Phạm vi sửa chữa | |||
| Hoàn trả hiện trạng | |||
| Quy hoạch |
Bất kỳ ô nào bị lệch giữa thông tin của bên sang và chủ nhà đều cần được làm rõ trước khi đặt cọc. Trên sàn, các tin có huy hiệu "Chủ nhà đã xác nhận" là tin mà chủ nhà đã xác nhận thời hạn thuê còn lại và việc đồng ý chuyển giao, giúp giảm bớt các điểm lệch này ngay từ khâu tìm quán.
Dấu hiệu cần dừng lại
- Bên sang không cho gặp chủ nhà hoặc trì hoãn nhiều lần.
- Người tự nhận là chủ nhà không xuất trình được giấy tờ nhà.
- Chủ nhà chưa biết việc quán đang được rao sang.
- Chủ nhà trả lời mơ hồ về giá thuê kỳ tới.
- Thời hạn hợp đồng chủ nhà nói khác thời hạn ghi trên tin đăng.
Nội dung mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý.
Câu hỏi thường gặp
Có cần hỏi chủ nhà nếu hợp đồng thuê còn 3 năm không?
Vẫn cần. Hợp đồng còn dài nhưng nếu bên nhận không phải người ký, việc tiếp tục sử dụng mặt bằng vẫn cần chủ nhà đồng ý theo quy định về cho thuê lại và chuyển giao nghĩa vụ.
Chủ nhà không muốn gặp bên nhận trước khi có tiền cọc thì sao?
Người nhận quán có thể đề nghị ký hợp đồng đặt cọc có điều kiện: tiền cọc chỉ bị mất nếu bên nhận từ chối sau khi chủ nhà đã đồng ý các điều khoản thuê. Nếu chủ nhà không đồng ý, tiền cọc được hoàn lại toàn bộ.
Câu trả lời bằng tin nhắn có giá trị không?
Tin nhắn có thể dùng làm chứng cứ, nhưng giá trị không bằng văn bản có chữ ký. Với các nội dung quan trọng như thời hạn và giá thuê kỳ tới, nên đưa vào biên bản hoặc hợp đồng thuê mới.