Phí sang quán là khoản tiền bên nhận trả cho bên sang để tiếp quản một quán đang hoạt động, nhưng con số này hiếm khi được tách rõ. Trên phần lớn tin đăng, phí sang chỉ là 1 con số tổng, trong khi bên trong gộp ít nhất 4 nhóm tài sản có cách định giá hoàn toàn khác nhau. Tách được từng khoản là bước đầu tiên để biết giá sang hợp lý hay không.
Phí sang quán là gì
Phí sang quán, còn gọi là tiền sang nhượng mặt bằng kinh doanh, là mức giá bên sang đề nghị cho toàn bộ những gì bên nhận được thừa hưởng khi tiếp quản: tài sản hữu hình còn lại trong quán, khoản tiền cọc đang nằm ở chủ nhà và các lợi thế đã hình thành trong quá trình kinh doanh.
Cần phân biệt phí sang với tiền thuê mặt bằng. Tiền thuê trả cho chủ nhà hằng tháng; phí sang trả 1 lần cho bên sang. Sau khi nhận quán, bên nhận vẫn phải trả tiền thuê theo hợp đồng và thường phải đặt cọc lại nếu chủ nhà ký hợp đồng mới.
Trên thị trường TP.HCM, mức phí sang quan sát được trên tin đăng dao động rộng: trà sữa hoặc cafe nhỏ ở ngoại thành khoảng 60–100 triệu đồng, cafe có đầu tư decor ở nội thành khoảng 170–400 triệu đồng, nhà hàng và quán nhậu quy mô lớn từ 300 triệu đồng đến 1,4 tỷ đồng. Khoảng cách lớn như vậy chủ yếu đến từ cơ cấu các khoản bên trong, không chỉ từ quy mô.
4 nhóm khoản nằm trong phí sang
1. Thiết bị và dụng cụ
Nhóm này gồm máy pha cà phê, máy xay, tủ mát, tủ đông, máy làm đá, quầy bar, máy POS, bàn ghế. Đây là phần dễ định giá nhất vì có giá mua mới để tham chiếu.
Cách tách: lập danh sách từng món kèm năm mua, giá mua và tình trạng hoạt động. Giá trị còn lại tính theo khấu hao đường thẳng, thường 3–5 năm cho thiết bị điện, 5–7 năm cho đồ gỗ và inox. Thiết bị đã hết khấu hao vẫn có giá trị thanh lý, nhưng không được tính như đồ còn mới.
2. Decor và cải tạo mặt bằng
Nhóm này gồm trần, sàn, vách, hệ thống điện nước, bảng hiệu, đèn trang trí, nhà vệ sinh làm mới. Khác với thiết bị, phần lớn decor gắn chặt vào mặt bằng, không mang đi được và gần như không có giá thanh lý.
Cách tách: yêu cầu bên sang cung cấp hóa đơn hoặc báo giá thi công gốc. Giá trị còn lại phụ thuộc vào 2 yếu tố là độ bền vật lý và thời gian thuê còn lại. Phần decor thi công 200 triệu đồng nhưng hợp đồng thuê chỉ còn 12 tháng thì giá trị sử dụng thực cho bên nhận rất thấp, vì khi hết hợp đồng, phần cải tạo thường thuộc về mặt bằng.
3. Tiền cọc đang nằm ở chủ nhà
Đây là khoản thường bị gộp mập mờ. Khi thuê mặt bằng, bên sang đã đặt cọc cho chủ nhà, thường tính bằng số tháng tiền thuê. Nếu hợp đồng thuê được chuyển cho bên nhận và chủ nhà đồng ý giữ nguyên khoản cọc, bên nhận thực chất đang mua lại khoản cọc này.
Cách tách: đối chiếu số tiền cọc ghi trong hợp đồng thuê gốc, không dựa vào lời kể. Cần xác nhận với chủ nhà 3 điểm: khoản cọc còn nguyên hay đã bị trừ tiền thuê, tiền điện nước còn nợ; sau khi chuyển giao, khoản cọc được ghi nhận đứng tên ai; điều kiện hoàn cọc khi hết hợp đồng.
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc 1 bên giao tài sản cho bên kia để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Quyền đối với khoản cọc gắn với các bên trong hợp đồng thuê, vì vậy nếu chủ nhà không ghi nhận việc chuyển giao bằng văn bản, bên nhận có thể không có căn cứ để đòi lại khoản này khi hết hợp đồng. Trường hợp chủ nhà yêu cầu cọc mới, khoản cọc cũ không nằm trong phí sang; bên sang tự nhận lại từ chủ nhà.
4. Phần vô hình
Nhóm này gồm vị trí đã có lượng khách quen, bảng hiệu đã được nhận diện, tài khoản trên các ứng dụng giao hàng cùng điểm đánh giá, fanpage, công thức món, nhà cung cấp đã có giá tốt, nhân viên đã quen việc. Đây là phần khó định giá nhất và cũng là phần dễ bị đẩy giá nhất.
Cách tách: phần vô hình chỉ có giá trị khi quán đang có doanh thu và lợi nhuận kiểm chứng được. Cách tính phổ biến là lấy lợi nhuận ròng bình quân tháng nhân với 1 hệ số. Hệ số này giảm dần theo thời gian thuê còn lại và theo mức độ chuyển giao được: tài khoản giao hàng có đổi thông tin chủ sở hữu được không, công thức có được bàn giao không, nhân viên chủ chốt có ở lại không. Quán lỗ hoặc chỉ hòa vốn thì phần vô hình gần bằng 0, dù vị trí đẹp.
Bảng tách phí sang mẫu
Ví dụ minh hoạ: quán cafe nội thành, bên sang chào giá 300 triệu đồng.
| Khoản | Căn cứ | Giá trị ước tính |
|---|---|---|
| Thiết bị | Danh sách 24 món, khấu hao theo năm mua | 95 triệu đồng |
| Decor, cải tạo | Hóa đơn thi công 220 triệu đồng, đã dùng 2 năm, hợp đồng còn 36 tháng | 80 triệu đồng |
| Tiền cọc ở chủ nhà | 3 tháng × 25 triệu đồng, chủ nhà xác nhận chuyển giao | 75 triệu đồng |
| Phần vô hình | Lợi nhuận ròng kiểm chứng 25 triệu đồng/tháng × hệ số 2 | 50 triệu đồng |
| Tổng | 300 triệu đồng |
Khi tách như trên, bên nhận thấy rõ 75 triệu đồng là tiền cọc sẽ được hoàn lại khi hết hợp đồng nếu thực hiện đúng cam kết, còn phần chi phí thực sự là 225 triệu đồng. Nếu chủ nhà không đồng ý chuyển giao cọc, giá sang hợp lý phải giảm tương ứng 75 triệu đồng.
Những khoản không nên nằm trong phí sang
- Hàng tồn kho nguyên liệu: tính riêng theo số lượng kiểm đếm tại ngày bàn giao, theo giá nhập, chỉ nhận hàng còn hạn sử dụng.
- Nợ nhà cung cấp, tiền điện nước, tiền thuê còn thiếu: là nghĩa vụ của bên sang, cần thanh toán xong trước ngày bàn giao.
- Thiết bị thuê hoặc mượn: tủ mát của hãng nước giải khát, máy pha do nhà cung cấp cà phê đặt tại quán không thuộc sở hữu bên sang nên không được tính giá.
Checklist tách phí sang trước khi đàm phán
- Có danh sách thiết bị kèm năm mua, giá mua và tình trạng
- Có hóa đơn hoặc báo giá thi công decor
- Đã đọc hợp đồng thuê gốc: số tiền cọc, thời hạn còn lại, điều khoản cho thuê lại
- Chủ nhà đã xác nhận bằng văn bản về việc chuyển giao hợp đồng và khoản cọc
- Có số liệu doanh thu, chi phí ít nhất 6 tháng gần nhất để tính phần vô hình
- Đã loại trừ thiết bị không thuộc sở hữu bên sang
Trên Sang Nhượng F&B, công cụ "Định giá phí sang" cho phép nhập từng khoản theo cấu trúc trên để có khoảng giá tham chiếu trước khi gặp bên sang.
Nội dung mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý.
Câu hỏi thường gặp
Phí sang quán có bao gồm tiền cọc mặt bằng không?
Tùy thỏa thuận. Nếu chủ nhà đồng ý chuyển nguyên hợp đồng và khoản cọc cho bên nhận, tiền cọc thường được tính vào phí sang. Nếu chủ nhà ký hợp đồng mới và thu cọc mới, bên sang tự nhận lại cọc cũ và phí sang không được gộp khoản này.
Phần vô hình trong phí sang nên chiếm bao nhiêu?
Không có tỷ lệ cố định. Phần vô hình chỉ nên được trả khi quán có lợi nhuận kiểm chứng qua sổ sách, báo cáo máy POS và sao kê ngân hàng. Mức trả cần giảm dần khi hợp đồng thuê còn lại ngắn hoặc khi các yếu tố tạo doanh thu không chuyển giao được.
Thiết bị cũ đã hết khấu hao có nên trả tiền không?
Có, nhưng chỉ ở mức giá thanh lý hoặc giá mua lại trên thị trường đồ cũ, không theo giá mua mới. Trước khi chốt, bên nhận nên chạy thử từng thiết bị tại chỗ và ghi nhận tình trạng vào biên bản bàn giao.