Phí sang quán thường được trả dựa trên kỳ vọng: quán đã có khách, thiết bị dùng được, mặt bằng thuê ổn định. Nếu 1 trong 3 kỳ vọng đó sai, người nhận quán có thể mất phần lớn số tiền đã trả trong vài tháng. Thẩm định là quá trình kiểm chứng các kỳ vọng này bằng giấy tờ, số liệu và quan sát thực tế trước khi đặt cọc.
Tổng quan quy trình
| Bước | Nội dung | Thời gian tham khảo | Kết quả cần có |
|---|---|---|---|
| 1. Hồ sơ | Thu thập, đối chiếu giấy tờ | 1–2 ngày | Danh sách giấy tờ đầy đủ, không mâu thuẫn |
| 2. Hiện trường | Khảo sát mặt bằng, thiết bị, khu vực | 1–2 ngày | Biên bản khảo sát, ảnh, danh sách hư hỏng |
| 3. Doanh thu | Đối chiếu số liệu, quan sát thực tế | 3–7 ngày | Ước tính doanh thu thực, chi phí, lợi nhuận |
| 4. Chủ nhà | Xác minh quyền cho thuê, điều khoản mới | 1–3 ngày | Xác nhận bằng văn bản của chủ nhà |
| 5. Pháp lý | Rà soát giấy phép, nghĩa vụ tồn đọng | 1–3 ngày | Danh sách giấy phép cần xin, rủi ro pháp lý |
Tổng thời gian thường từ 1 đến 2 tuần. Các bước có thể thực hiện song song, nhưng bước 4 nên hoàn thành trước khi đặt cọc.
Bước 1: Thẩm định hồ sơ
Đề nghị bên sang cung cấp các giấy tờ sau và đối chiếu chéo:
- Hợp đồng thuê mặt bằng và các phụ lục, biên lai thanh toán tiền thuê gần nhất.
- Giấy đăng ký hộ kinh doanh hoặc doanh nghiệp.
- Giấy chứng nhận an toàn thực phẩm, hồ sơ phòng cháy chữa cháy, giấy phép bán lẻ rượu nếu có.
- Báo cáo doanh thu từ phần mềm bán hàng, sao kê tài khoản nhận tiền, báo cáo từ ứng dụng giao hàng.
- Hóa đơn điện, nước, gas và hóa đơn nhập nguyên liệu 3 đến 6 tháng gần nhất.
- Danh sách nhân viên, mức lương.
Điểm cần đối chiếu: tên người thuê trên hợp đồng có trùng với tên chủ hộ kinh doanh và người đang rao sang không; địa chỉ trên các giấy tờ có thống nhất không. Mọi sự không khớp đều cần giải thích bằng văn bản.
Bước 2: Khảo sát hiện trường
Mặt bằng
- Kết cấu: vết nứt, thấm dột, tình trạng mái, sàn.
- Hệ thống điện: công suất, tủ điện, dây dẫn có quá tải không.
- Cấp thoát nước: tình trạng ống, bể mỡ, khả năng ngập khi mưa lớn.
- Lối thoát nạn, thiết bị chữa cháy hiện có.
Thiết bị
Chạy thử toàn bộ thiết bị chính, ghi nhận tình trạng theo tiêu chí đo được (nhiệt độ tủ lạnh, áp suất máy pha cà phê...). Hỏi nguồn gốc từng thiết bị lớn: sở hữu, trả góp hay được nhà cung cấp cho mượn.
Khu vực xung quanh
Quan sát lưu lượng người qua lại theo các khung giờ, chỗ để xe, đối thủ cạnh tranh trong bán kính gần, các công trình đang thi công có thể chắn lối vào. Kiểm tra xem có dự án mở đường, phân luồng giao thông sắp triển khai không.
Bước 3: Thẩm định doanh thu
Doanh thu khai khống là rủi ro phổ biến trong giao dịch sang quán. Không nên chỉ dựa vào báo cáo do bên sang cung cấp. Cần đối chiếu ít nhất 3 nguồn:
- Sao kê ngân hàng: tiền chuyển khoản, quét mã QR theo ngày.
- Báo cáo ứng dụng giao hàng: số đơn, giá trị đơn theo tháng, xem trực tiếp trên ứng dụng của quán.
- Chi phí nguyên liệu: doanh thu phải tương thích với lượng nguyên liệu nhập. Ví dụ quán cafe báo doanh thu 150 triệu đồng/tháng nhưng hóa đơn nhập cà phê, sữa chỉ đủ cho khoảng 50% số ly tương ứng là dấu hiệu cần làm rõ.
Ngoài ra, người nhận quán nên trực tiếp ngồi quan sát quán nhiều ngày để đếm khách và đơn giao hàng, sau đó so sánh với số liệu được cung cấp.
Từ doanh thu thực, lập bảng chi phí gồm tiền thuê kỳ mới (không phải giá thuê cũ), lương, nguyên liệu, điện nước, phí nền tảng giao hàng, khấu hao để ước tính lợi nhuận và thời gian hoàn vốn phí sang.
Bước 4: Xác minh chủ nhà
Gặp trực tiếp chủ nhà, xác minh giấy tờ nhà, hỏi thời hạn thuê còn lại, việc đồng ý chuyển giao, giá thuê kỳ tới, quyền sửa chữa và thông tin quy hoạch. Theo Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015, việc cho thuê lại tài sản thuê cần sự đồng ý của bên cho thuê, vì vậy chủ nhà là người có tiếng nói quyết định trong giao dịch. Kết quả bước này nên là văn bản có chữ ký của chủ nhà, hoặc ít nhất là cam kết ghi vào hợp đồng đặt cọc làm điều kiện hoàn cọc.
Bước 5: Rà soát pháp lý
- Xác định hình thức pháp lý của quán và những gì bên nhận phải đăng ký mới.
- Liệt kê giấy phép cần xin lại, thời gian dự kiến.
- Kiểm tra quán có bị xử phạt vi phạm hành chính, có công nợ thuế, công nợ nhà cung cấp, nợ lương nhân viên không.
- Kiểm tra quyền đối với tên quán, fanpage, tài khoản ứng dụng giao hàng.
- Rà soát hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng dự kiến.
Tổng hợp kết quả thẩm định
Sau 5 bước, người nhận quán nên lập 1 bảng tổng hợp với 3 mức đánh giá cho từng hạng mục:
- Đạt: thông tin khớp, không có rủi ro đáng kể.
- Cần làm rõ: có điểm chưa khớp, cần bên sang hoặc chủ nhà giải thích bằng văn bản.
- Không đạt: rủi ro lớn, cần đàm phán lại phí sang hoặc dừng giao dịch.
Các hạng mục "Cần làm rõ" nên được đưa vào hợp đồng đặt cọc dưới dạng điều kiện. Với người nhận quán không có thời gian tự thực hiện đủ 5 bước, sàn cung cấp dịch vụ Báo cáo thẩm định trước khi đặt cọc theo đúng cấu trúc trên.
Nội dung mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý.
Câu hỏi thường gặp
Bên sang từ chối cung cấp sao kê ngân hàng thì sao?
Bên sang có quyền không cung cấp, nhưng khi đó số liệu doanh thu không được kiểm chứng. Người nhận quán nên dựa vào kết quả quan sát trực tiếp và điều chỉnh mức phí sang tương ứng với mức doanh thu chứng minh được.
Thẩm định có cần thuê chuyên gia không?
Các bước hồ sơ, hiện trường và quan sát doanh thu người nhận quán có thể tự làm. Bước rà soát pháp lý và kiểm tra thiết bị chuyên dụng nên có sự hỗ trợ của người có chuyên môn, đặc biệt với quán có phí sang lớn.
Nên đặt cọc trước hay thẩm định trước?
Nên thẩm định các bước cơ bản trước khi đặt cọc. Nếu bắt buộc phải đặt cọc để giữ quán, hợp đồng đặt cọc cần ghi rõ quyền hoàn cọc khi kết quả thẩm định không đạt.