Thỏa thuận 3 bên khi sang quán: thanh lý hợp đồng thuê cũ, ký hợp đồng mới

Khi sang quán, thứ có giá trị nhất thường không phải bàn ghế hay máy móc, mà là quyền tiếp tục thuê mặt bằng. Quyền này thuộc về quan hệ giữa bên sang và chủ nhà, nên không thể chuyển cho bên nhận chỉ bằng hợp đồng giữa 2 người. Bài viết trình bày cơ sở pháp lý và trình tự thực hiện thỏa thuận 3 bên, hình thức an toàn nhất để chuyển mặt bằng khi sang quán.

Vì sao cần sự tham gia của chủ nhà

Bộ luật Dân sự 2015 có 2 quy định trực tiếp liên quan:

• Điều 475 (quyền cho thuê lại): bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản đã thuê nếu được bên cho thuê đồng ý. Nếu bên sang giữ nguyên hợp đồng thuê và cho bên nhận thuê lại mà chủ nhà không đồng ý, chủ nhà có cơ sở đơn phương chấm dứt hợp đồng, và bên nhận mất mặt bằng dù đã trả phí sang.
• Điều 370 (chuyển giao nghĩa vụ): bên có nghĩa vụ có thể chuyển giao nghĩa vụ cho người thế nghĩa vụ nếu được bên có quyền đồng ý. Nghĩa vụ trả tiền thuê, giữ gìn mặt bằng của bên sang chỉ chuyển sang bên nhận khi chủ nhà đồng ý.

Như vậy, dù chọn hình thức cho thuê lại hay chuyển giao hợp đồng thuê, sự đồng ý của chủ nhà là điều kiện bắt buộc. Văn bản thể hiện sự đồng ý đó nên có chữ ký của cả 3 bên.

3 phương án chuyển mặt bằng

Phương án thứ 3 được khuyến nghị trong đa số trường hợp, vì bên nhận có quan hệ trực tiếp với chủ nhà, thời hạn thuê được tính lại từ đầu và các điều khoản bất lợi trong hợp đồng cũ có thể được đàm phán lại.

Trình tự thực hiện 6 bước

Bước 1: Xác minh chủ nhà và quyền cho thuê

Trước mọi thỏa thuận, bên nhận cần gặp trực tiếp chủ nhà, đối chiếu căn cước với tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà. Nếu người đứng ra cho thuê không phải chủ sở hữu (ví dụ con cái, người được ủy quyền, hoặc chính là người thuê lại), cần văn bản ủy quyền hoặc văn bản đồng ý của chủ sở hữu.

Bước 2: Chốt các điều khoản thuê mới

Trước khi bên nhận thanh toán phí sang, chủ nhà cần xác nhận bằng văn bản:

• Giá thuê mới và lộ trình điều chỉnh giá (ví dụ tăng không quá 5% mỗi năm).
• Thời hạn thuê mới (khuyến nghị tối thiểu 3 đến 5 năm cho quán cần đầu tư sửa chữa).
• Mức tiền cọc thuê nhà.
• Quyền sửa chữa, cải tạo, treo biển hiệu.

Đây là thời điểm dễ xảy ra việc chủ nhà đòi tăng giá. Có trường hợp chủ nhà đòi tăng giá thuê gấp 4 lần khi thấy quán đông khách (CafeF, 01/2026). Nếu các điều khoản này chưa chốt, bên nhận không nên thanh toán thêm ngoài tiền cọc sang quán.

Bước 3: Ký biên bản thỏa thuận 3 bên

Biên bản thỏa thuận 3 bên ghi nhận các nội dung:

1. Chủ nhà đồng ý chấm dứt hợp đồng thuê với bên sang kể từ ngày cụ thể.
2. Chủ nhà đồng ý ký hợp đồng thuê mới với bên nhận theo các điều khoản đã chốt.
3. Cách xử lý tiền cọc thuê nhà của bên sang.
4. Xác nhận bên sang không còn nợ tiền thuê, tiền điện, nước, phí dịch vụ.
5. Hiện trạng mặt bằng tại thời điểm bàn giao và trách nhiệm hoàn trả mặt bằng khi kết thúc hợp đồng mới.

Bước 4: Thanh lý hợp đồng thuê cũ

Biên bản thanh lý giữa bên sang và chủ nhà xác nhận 2 bên đã hoàn tất nghĩa vụ. Điểm cần chú ý là nghĩa vụ hoàn trả hiện trạng ban đầu: nhiều hợp đồng thuê quy định khi chấm dứt, bên thuê phải tháo dỡ phần cải tạo. Biên bản thanh lý cần ghi rõ chủ nhà miễn nghĩa vụ này cho bên sang, và nghĩa vụ hoàn trả hiện trạng chuyển sang hợp đồng mới với bên nhận theo hiện trạng lúc bàn giao.

Bước 5: Ký hợp đồng thuê mới

Hợp đồng thuê mới giữa chủ nhà và bên nhận được ký cùng ngày hoặc ngay sau biên bản thanh lý. Theo pháp luật về nhà ở, hợp đồng thuê nhà không bắt buộc công chứng, trừ khi các bên có yêu cầu. Tuy nhiên, với hợp đồng thời hạn dài và giá trị lớn, công chứng giúp giảm rủi ro chủ nhà phủ nhận chữ ký hoặc bán nhà cho người khác mà không thông báo.

Bước 6: Thanh toán phí sang và bàn giao

Chỉ sau khi hợp đồng thuê mới đã ký, bên nhận mới thanh toán phần còn lại của phí sang và nhận bàn giao tài sản. Trình tự này bảo đảm bên nhận không trả tiền cho một quán mà bên nhận chưa có quyền kinh doanh tại đó.

Xử lý tiền cọc thuê nhà

Tiền cọc thuê nhà của bên sang đang nằm ở chủ nhà, thường từ 2 đến 6 tháng tiền thuê. Có 2 cách xử lý phổ biến:

• Chuyển tên cọc: bên nhận trả lại cho bên sang số tiền cọc, chủ nhà ghi nhận khoản cọc đó thuộc về bên nhận trong hợp đồng mới. Cách này nhanh, nhưng phải có chữ ký xác nhận của chủ nhà.
• Hoàn và nộp lại: chủ nhà hoàn cọc cho bên sang, bên nhận nộp cọc mới. Cách này rõ ràng hơn nhưng phụ thuộc vào khả năng thanh toán của chủ nhà.

Dù chọn cách nào, số tiền và người đang giữ cọc phải được ghi trong biên bản 3 bên. Sàn cung cấp Bộ hợp đồng đặt cọc 3 bên gồm mẫu biên bản thỏa thuận, biên bản thanh lý và các điều khoản xử lý tiền cọc đã được sắp xếp theo đúng trình tự trên.

Checklist hồ sơ cho giao dịch 3 bên

• Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà.
• Căn cước của chủ nhà, bên sang, bên nhận.
• Hợp đồng thuê hiện hành và các phụ lục.
• Biên lai thanh toán tiền thuê 3 tháng gần nhất.
• Hóa đơn điện, nước tháng gần nhất đã thanh toán.
• Biên bản thỏa thuận 3 bên.
• Biên bản thanh lý hợp đồng cũ.
• Hợp đồng thuê mới.

Nội dung mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý.

Câu hỏi thường gặp

Chủ nhà chỉ đồng ý bằng lời nói có đủ không?

Không đủ. Sự đồng ý của chủ nhà cần thể hiện bằng văn bản có chữ ký, vì khi phát sinh tranh chấp, lời nói rất khó chứng minh. Tối thiểu cần một văn bản chấp thuận hoặc hợp đồng thuê mới đã ký.

Nên chọn cho thuê lại hay ký hợp đồng mới?

Ký hợp đồng mới với chủ nhà an toàn hơn cho bên nhận. Cho thuê lại chỉ phù hợp khi thời hạn còn lại của hợp đồng gốc dài, chủ nhà đồng ý bằng văn bản và bên nhận chấp nhận phụ thuộc vào bên sang.

Chủ nhà đòi tăng giá thuê khi ký hợp đồng mới thì xử lý thế nào?

Chủ nhà có quyền đề xuất giá mới khi hợp đồng cũ chấm dứt. Bên nhận nên ghi mức giá thuê tối đa có thể chấp nhận vào hợp đồng đặt cọc sang quán, kèm điều kiện hoàn cọc nếu chủ nhà đòi vượt mức đó.