Thời gian hoàn vốn là chỉ số quyết định việc nhận lại 1 quán có hợp lý về tài chính hay không. Chỉ số này chỉ có ý nghĩa khi được so sánh với thời gian hợp đồng thuê còn lại: quán hoàn vốn sau 20 tháng là tốt nếu hợp đồng còn 60 tháng, nhưng là rủi ro lớn nếu hợp đồng chỉ còn 24 tháng. Bài viết trình bày công thức, cách lập 3 kịch bản và ngưỡng đánh giá.
Công thức tính thời gian hoàn vốn
Thời gian hoàn vốn (tháng) = Vốn cần thu hồi ÷ Lợi nhuận ròng bình quân tháng
Vốn cần thu hồi
Vốn cần thu hồi là tổng vốn đã chi ra trừ đi các khoản có thể lấy lại:
Vốn cần thu hồi = Tổng vốn − Tiền cọc thuê được hoàn khi hết hợp đồng − Vốn dự phòng chưa sử dụng
Tổng vốn gồm phí sang, phí môi giới, sửa chữa, thay đổi nhận diện, nhập hàng ban đầu, giấy phép và các khoản lỗ trong giai đoạn đầu. Tiền cọc thuê được tách ra vì nếu thực hiện đúng hợp đồng, khoản này được hoàn lại.
Lợi nhuận ròng bình quân tháng
Lợi nhuận ròng = Doanh thu − Nguyên liệu − Tiền thuê − Lương (gồm cả lương của người quản lý) − Điện nước, phần mềm, sửa chữa nhỏ − Lãi vay (nếu có) − Thuế và phí
Điểm cần lưu ý: nếu chủ quán tự đứng quản lý, vẫn phải trừ 1 khoản lương tương đương người quản lý thuê ngoài. Nếu không, thời gian hoàn vốn sẽ ngắn hơn thực tế, vì thời gian làm việc của chủ quán cũng là chi phí.
Ví dụ minh hoạ với 3 kịch bản
Ví dụ minh hoạ: quán cafe nội thành, tổng vốn 714 triệu đồng, trong đó tiền cọc chuyển giao 60 triệu đồng và vốn dự phòng 249 triệu đồng. Hợp đồng thuê còn 36 tháng. Giả định vốn dự phòng không phải sử dụng.
Vốn cần thu hồi = 714 − 60 − 249 = 405 triệu đồng.
| Kịch bản | Lợi nhuận ròng/tháng | Thời gian hoàn vốn | So với hợp đồng còn 36 tháng |
|---|---|---|---|
| Thận trọng | 15 triệu đồng | 27 tháng | 75% |
| Cơ sở | 25 triệu đồng | 16,2 tháng | 45% |
| Lạc quan | 35 triệu đồng | 11,6 tháng | 32% |
Kịch bản cơ sở nên dựa trên lợi nhuận đã kiểm chứng của quán trong 6–12 tháng gần nhất, sau khi điều chỉnh các thay đổi sẽ xảy ra (giá thuê mới, lương mới, nhân sự thay đổi). Kịch bản thận trọng giả định doanh thu giảm sau khi đổi chủ. Kịch bản lạc quan chỉ nên dùng để tham khảo, không dùng để ra quyết định.
Tính thêm giai đoạn chuyển giao
Trong 3 tháng đầu sau khi nhận quán, lợi nhuận thường thấp hơn mức ổn định do khách quen cần thời gian làm quen với chủ mới, nhân viên mới cần thời gian học việc. Ví dụ minh hoạ: nếu 3 tháng đầu chỉ đạt lợi nhuận 5 triệu đồng/tháng thay vì 25 triệu đồng/tháng, phần thiếu hụt là 60 triệu đồng. Thời gian hoàn vốn ở kịch bản cơ sở tăng từ 16,2 tháng lên khoảng 18,6 tháng.
Cách tính: sau 3 tháng đầu thu được 15 triệu đồng, còn 390 triệu đồng cần thu hồi; chia cho 25 triệu đồng/tháng được 15,6 tháng; cộng 3 tháng đầu thành 18,6 tháng.
Ngưỡng chấp nhận được
Ban biên tập đề xuất đánh giá thời gian hoàn vốn theo tỷ lệ so với thời gian hợp đồng thuê còn lại. Đây là khung tham khảo để ra quyết định, không phải số liệu thống kê thị trường.
| Tỷ lệ hoàn vốn / hợp đồng còn lại | Đánh giá | Hành động gợi ý |
|---|---|---|
| Dưới 50% | Chấp nhận được | Tiếp tục kiểm tra chứng từ, chuẩn bị đặt cọc |
| 50–80% | Cần điều chỉnh | Đàm phán giảm phí sang hoặc đề nghị chủ nhà gia hạn hợp đồng |
| Trên 80% | Rủi ro cao | Chỉ tiếp tục khi có gia hạn hợp đồng bằng văn bản |
| Trên 100% | Không đạt | Hợp đồng hết trước khi thu hồi vốn |
Lý do chọn mức 50%: phần thời gian còn lại sau khi hoàn vốn là giai đoạn bên nhận thực sự có lãi. Nếu thời gian này quá ngắn, chỉ cần 1 biến động như chủ nhà tăng giá, đối thủ mở gần, sửa chữa lớn là đủ để khoản đầu tư không sinh lời.
Trong ví dụ trên, kịch bản cơ sở có tính giai đoạn chuyển giao (18,6 tháng) chiếm khoảng 52% hợp đồng còn lại, nằm ở ranh giới vùng cần điều chỉnh. Bên nhận có căn cứ để đề nghị giảm phí sang hoặc yêu cầu chủ nhà gia hạn hợp đồng trước khi chốt.
Tính ngược mức phí sang tối đa
Từ ngưỡng 50%, bên nhận có thể tính ngược mức phí sang tối đa nên chấp nhận:
Vốn cần thu hồi tối đa = Lợi nhuận ròng tháng × Hợp đồng còn lại × 50%
Ví dụ minh hoạ: lợi nhuận 25 triệu đồng/tháng, hợp đồng còn 36 tháng, vốn cần thu hồi tối đa là 450 triệu đồng. Trừ các khoản chi phí khác ngoài phí sang và phần thiếu hụt giai đoạn chuyển giao, phần còn lại là mức phí sang (không tính tiền cọc) tối đa nên trả.
Công cụ "Tính vốn và hoàn vốn" trên Sang Nhượng F&B cho phép nhập 3 kịch bản cùng lúc và hiển thị tỷ lệ so với thời gian hợp đồng còn lại.
Checklist trước khi dùng kết quả
- Lợi nhuận đã trừ lương người quản lý
- Lợi nhuận tính theo giá thuê sau khi gia hạn, không theo giá cũ
- Đã tính giai đoạn chuyển giao 3 tháng đầu
- Đã tách tiền cọc thu hồi được khỏi vốn cần thu hồi
- Có cả kịch bản thận trọng, không chỉ kịch bản cơ sở
- Thời gian hợp đồng còn lại đã được chủ nhà xác nhận
Câu hỏi thường gặp
Thời gian hoàn vốn bao lâu là tốt cho 1 quán cafe nhận lại?
Không có con số chung cho mọi quán. Cách đánh giá phù hợp là so sánh với thời gian hợp đồng thuê còn lại; thời gian hoàn vốn dưới 50% thời gian hợp đồng còn lại là mức chấp nhận được theo khung tham khảo của Ban biên tập.
Có nên tính tiền cọc thuê vào vốn cần thu hồi không?
Không nên, nếu hợp đồng thuê quy định rõ điều kiện hoàn cọc và chủ nhà đã xác nhận việc chuyển giao. Tiền cọc là khoản được hoàn lại khi hết hợp đồng, không phải chi phí cần thu hồi qua lợi nhuận.
Nếu hợp đồng thuê còn ngắn nhưng quán rất có lãi thì sao?
Bên nhận nên đề nghị chủ nhà gia hạn hoặc ký hợp đồng mới trước khi đặt cọc cho bên sang. Nếu không có gia hạn bằng văn bản, thời gian hoàn vốn phải được so với thời hạn hiện có, và phí sang cần giảm tương ứng.